İhalenin Feshi Davası

Elbette, yazınızın tamamını “ihalenin feshi davası” ve “icradan satış” anahtar kelimelerine odaklanarak, diğer avukat veya hukuk bürosuna yönlendirme içeren kısımları çıkararak yeniden düzenleyelim:

İhalenin Feshi Davası ve İcradan Satış Süreci

İhalenin feshi davası, icra müdürlüğü veya satış müdürlüğü tarafından gerçekleştirilen icradan satış sürecinde hukuka aykırılık tespit edilmesi halinde, bu ihalenin iptalini amaçlayan hukuki bir yoldur. Esasen, ihalenin feshi davası doğrudan bir dava olmaktan ziyade, icra takip hukukunda bir şikayet mekanizmasıdır.

Bu süreçte, icra takip hukukuna ilişkin yapılan tebligatlar, icradan satış ve ihale aşamaları için büyük önem taşır. Usulsüz tebligatların varlığı, tüm sürecin iptaline yol açabilir. Bu nedenle tebligat süreçlerine özen gösterilmelidir.

İhalenin Feshi Davasına İlişkin Yasal Düzenlemeler

İhalenin feshi sebepleri ve bu davaların usulü, İcra ve İflas Kanunu’nda (İİK) ayrı maddeler halinde düzenlenmiştir. İhalenin feshi nedenleri, ihaleye hazırlık aşamasında veya icradan satış işleminin gerçekleştirildiği sırada ortaya çıkabilir. İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde talep edilebilir (İİK m. 134/2). Yetkili mahkeme, icradan satış işleminin yapıldığı yerdeki icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

Bazı özel durumlarda, ihalenin feshi davası açma süresi, ihale tarihinden değil, fesih sebebinin öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Bu haller şunlardır:

• Satış ilanının tebliğ edilmesi gereken ilgiliye tebliğ edilmemiş olması. Bu durumda, öncelikle tebligatın usulüne uygun olup olmadığı incelenir. Usulsüz tebligat tespit edilirse ve şikayet öğrenme tarihinden itibaren 7 gün içinde yapılmışsa, satış ilanı tebligatının yapılmamış olması başlı başına ihalenin feshi nedenidir.
• Menkul (taşınır) mal icradan satışlarında, İİK m. 114 uyarınca satış kararının taraflara tebliği zorunlu olmamakla birlikte, icra müdürü tebliğe karar vermişse bu tebliğin yapılmaması fesih nedenidir.
• Satılan malın esaslı niteliklerinde sonradan hata öğrenilmesi.
• Artırmaya fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi.

Bu durumlarda ihalenin feshi, sebebin öğrenildiği tarihten itibaren 7 gün içinde istenmelidir (İİK m. 134/7). Ancak, her ne sebeple olursa olsun, ihale tarihinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra ihalenin feshi talep edilemez.

Elektronik Ortamda İhale (UYAP E-satış) ve İhalenin Feshi

Günümüzde, daha hızlı ve şeffaf icradan satış süreçleri için, icra yoluyla veya ortaklığın giderilmesi davası sonucu satılacak malların satışı elektronik ortamda, Adalet Bakanlığı UYAP e-satış portalı üzerinden yapılmaktadır.

İcra ve İflâs Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik ve Satış Giderleri Tarifesi ile bu süreçler düzenlenmiştir. Elektronik ortamda yapılan icradan satışlarda da ihalenin feshi davası nedenleri titizlikle incelenmelidir.

İhalenin Feshi Davasının Usulü ve Şartları

İhalenin feshini talep edebilecek ilgililer İİK m. 134’te belirtilmiştir: satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer (ipotek, haciz, irtifak hakkı sahipleri, aile konutu şerhi olan taşınmazda borçlunun eşi vb.) ve ihaleye pey sürmek suretiyle katılanlar.

İhalenin feshi davasını açan ilgili, hukuka aykırılık sonucunda kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispatlamakla yükümlüdür (İİK m. 134/8). İİK m. 134/2’ye göre ihalenin feshini isteyen kişinin yurt içinde adres göstermesi zorunludur.

İhalenin feshi bir dava olmasa da, icra mahkemesi geniş bir takdir yetkisine sahiptir. Her türlü delille inceleme yapar, duruşmalı inceleme yapar ve taraflar gelmese dahi karar verebilir. Mahkeme, tarafların talebi olmasa da kamu düzeniyle ilgili hususları kendiliğinden dikkate alır. Özellikle, taşınmazın kıymet takdirinin kesinleşmesinden itibaren 2 yıllık sürede satış yapılıp yapılmadığını kendiliğinden inceler ve yapılmamışsa ihaleyi fesheder (İİK m. 128a/2).

Ortaklığın giderilmesi kararına dayalı icradan satışlarda, satış memurunun kıymet takdiri yapması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davasında alınan kıymet takdir raporunun esas alınması ¹ ihalenin feshi nedenidir. Kıymet takdirine karşı süresinde şikayet hakkını kullanmayanlar, kıymet takdirinin usulsüzlüğünü gerekçe göstererek ihalenin feshini talep edemezler.  

Haciz tarihinden itibaren taşınmazlarda 1 yıl, taşınırlarda ise 6 ay içinde satış istenmezse haciz düşer. Düşen hacze dayalı icradan satış usulsüz olup kendiliğinden feshi gerekir.

İİK m. 129 uyarınca, artırma bedeli ilk ve ikinci artırmada malın tahmin edilen değerinin %50’sini bulmalı, satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacakları toplamından fazla olmalı ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmelidir. Bu şartların sağlanmaması ihalenin feshi nedenidir.

İhalenin feshi iddiası halinde, tarafların göstereceği tanıklar dinlenir. İhalenin normal koşullar altında yapılmadığı ve zarar unsurunun gerçekleştiği, fesat nedeniyle ihaleye katılımın azaldığı konusunda mahkeme yeterli kanaate ulaşırsa ihalenin feshine karar verebilir.

İhalenin Feshi Nedenleri

İhalenin feshi davasında ihalenin iptaline yol açabilecek usulsüzlükler, ihaleye hazırlık aşamasında, ihale sırasında veya ihaleye fesat karıştırılması şeklinde ortaya çıkabilir. Bu durumlarda ihalenin feshi davası açılabilir. Başlıca ihalenin feshi nedenleri şunlardır:

• Kıymet takdiri itirazlarının incelenmeden reddedilmesi.
• Satışa esas alınan kıymet takdiri üzerinden 2 yıldan uzun süre geçmesi.
• Satış ilanının tebliğ edilmemesi, usulsüz tebliğ edilmesi veya vekil yerine asile tebliği.
• Taşınmaz satışlarında satış tarihi ile ilan arasında 1 aydan az süre bulunması.
• Süresinde satış istenmemesi nedeniyle haczin veya takibin düşmesi.
• İhalenin ilanda belirtilen yer dışında yapılması.
• İhalenin ilandaki takvim ve prosedüre uyulmadan yapılması.
• İhalede tellal bulunmaması (gerekli hallerde).
• İhalenin ilanda belirtilen başlangıç ve bitiş saatleri dışında yapılması.
• Satış bedelinin muhammen bedelin %50’si ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılamaması veya rüçhanlı alacağı aşmaması.
• İhaleye katılımın engellenmesi.
• Tebligat hataları.
• İhalenin normal şartlarda yapılmasını engelleyen davranışlar (fesat).

Bu nedenlerden herhangi birinin varlığı, ihalenin feshi davası açmak için yeterli olabilir.

İhalenin Feshi Davası Açma Süresi

İhalenin feshi davası, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde şikayet yoluyla açılmalıdır. Fesih sebebinin sonradan öğrenilmesi halinde ise, öğrenme tarihinden itibaren 7 gün içinde talep edilebilir. Ancak her durumda, ihale tarihinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra ihalenin feshi istenemez. İcra mahkemesi, ihalenin feshi davalarında genellikle 20 gün içinde duruşma yapar.

İhale Bedelinin Ödenmemesi Durumu

İhalenin feshi talebiyle şikayet yoluna başvurulmuş olsa dahi, satış bedeli derhal veya icra memurunun alıcıya verdiği 10 günü geçmeyen süre içinde ödenmelidir (İİK m. 130). Alıcının ödeme yapmaması halinde, icra müdürü İİK m. 133’e göre ikinci en yüksek teklifi veren kişiye teklifte bulunabilir veya malı yeniden artırmaya çıkarabilir. Ödeme yapılmaması durumunda ihale kararı kaldırılır.

İhalenin Feshi Davasında Yetkili Mahkeme

İhalenin feshi davalarında görevli mahkeme İcra Mahkemeleridir. Ancak, ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan icradan satışlarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, icradan satışı yapan icra dairesinin bulunduğu yerdeki İcra Hukuk Mahkemesidir.

İhalenin Feshi Kararının Sonuçları

İhalenin feshi davası kabul edilip karar kesinleşirse, alıcının satılan mal üzerindeki mülkiyet hakkı sona erer. Alıcıya ödediği bedel faiziyle birlikte geri verilir. Ardından, söz konusu malın satışı yeniden yapılarak süreç tamamlanır.

İhalenin Feshi Davasının Reddi Halinde Para Cezası

İhalenin feshi davasının reddedilmesi durumunda, haksız talepte bulunan taraf, ihale bedelinin %10’u oranında para cezasına çarptırılabilir. Konut finansmanı kaynaklı takiplerde bu oran %20’dir. Ancak, davanın esasına girilmeden usuli nedenlerle reddi halinde para cezasına hükmedilmez.