Ev Sahibi Kiracı Tahliye Yolları ve Kiracı Hakları
Günümüzde, özellikle büyük şehirlerdeki hızlı kira artışları, “ev sahibi kiracı tahliye” süreçlerini ve bu süreçlerdeki hakları önemli bir gündem maddesi haline getirmiştir. İstanbul gibi metropollerde konut arzındaki sıkıntılar ve artan maliyetler, kiralık ev bulmayı zorlaştırırken, mevcut kiraların da yükselmesine neden olmuştur. Hem “kiracı tahliye” durumlarıyla karşılaşan ev sahipleri, hem de kira artışlarından etkilenen kiracılar için bu süreçlerin yasal dayanakları ve çözüm yolları büyük önem taşımaktadır.
Ev sahipleri için gayrimenkuller hem bir geçim kaynağı hem de bir yatırım aracıdır. Yüksek enflasyon ve hayat pahalılığı, “ev sahibi kiracı tahliye” düşüncesini tetikleyebilecek kira bedellerine zam yapma ihtiyacını doğurmuştur. Ancak Türk Borçlar Kanunu, kira artış oranını bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oniki aylık ortalamasıyla sınırlandırmaktadır. Gelinen noktada, bu sınırlamaya rağmen kira bedelleri piyasa rayiçlerinin altında kalabilmekte, bu da pek çok ev sahibinin mevcut kiracıyı çıkarıp rayiç bedel üzerinden yeniden kiralama arayışına girmesine neden olmaktadır. İşte mevcut bir “kiracı tahliye” etmenin yolları:
Geçmişe Dönük Kira Farkını Talep Ederek Kiracı Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 315/II maddesi, bir kiracının kira bedelini 30 gün içerisinde ödeme yükümlülüğünü açıkça belirtir. Bu süre zarfında ödeme yapılmaması halinde, ev sahibi icra takibi başlatabilir ve borçluya tebligat gönderilir. Tebligata rağmen 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa, icra hukuk mahkemesinde dava açılarak “kiracı tahliye” edilebilir.
Uygulamada, kiracılar genellikle her yıl başında ev sahipleriyle anlaşarak sözleşmedeki oranın altında bir kira bedeli belirlerler. Bunun yanı sıra, TÜFE oranı veya sözleşmedeki oran uygulansa dahi, ödenecek bedeller sıklıkla yuvarlama yoluyla eksik ödenir. Örneğin, %19,83’lük bir enflasyon sonucu 3.839 TL olması gereken kira, 3.850 TL olarak ödenebilir, bu da aylık 39 TL’lik bir eksik ödeme anlamına gelir. Uzun süreli kira ilişkilerinde bu eksik ödeme miktarı önemli bir yekün tutabilir. Ev sahibinin bu eksik ödemelere uzun süre itiraz etmemesi, bu bedeli kabul ettiği anlamına gelmez. Yargıtay’ın bu konuda birçok emsal kararı bulunmaktadır. Ev sahibi, örneğin beş yıl boyunca eksik kira bedelini alıp, beşinci yılın sonunda tüm farkı faiziyle birlikte talep edebilir. Kiracının bu farkı ödememesi durumunda icra takibi başlatılır ve icra takibinden sonraki 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, icra hukuk mahkemesinde dava açılarak “kiracı tahliye” süreci başlatılabilir. Yargıtay, çok küçük miktardaki eksik ödemeleri dahi “kiracı tahliye” sebebi saymaktadır.
İhtiyaç veya Tadilat Sebebiyle Ev Sahibi Kiracı Tahliye Edebilir
Ev sahiplerinin “kiracı tahliye” için kullanabileceği bir diğer önemli yol ise, ihtiyaç veya tadilat gerekçesidir. Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı söz konusuysa, kiracısını tahliye edebilir. Bu durumda, belirli fesih sürelerine uyulması ve sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekmektedir. Örneğin, 1 Kasım 2021 tarihinde bir yıllık yapılan bir kira sözleşmesinin 15 Kasım 2022’de sona erdiğini varsayalım. Ev sahibi, sözleşmenin bitiminden üç ay önce, yani 15 Ağustos 2022 tarihinden önce, ihtiyacı nedeniyle sözleşmeyi feshettiğini kiracıya bildirmelidir. Kiracının 15 Kasım 2022 tarihinde evi boşaltmaması durumunda, ev sahibi bir ay içinde, yani 15 Aralık 2022’ye kadar tahliye davası açarak “kiracı tahliye” işlemini başlatabilir. Dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Yeni Malikin Ev Sahibi Olarak Kiracı Tahliye Hakkı
Türk Borçlar Kanunu’na göre, yeni bir malik, satın aldığı konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için tahliye ettirebilir. Bu süreç, yeni malikin evi satın aldığı tarihten itibaren kiracıya bir ihtarname göndermesiyle başlar. İhtarnamede, evin yeni alındığı ve kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarından birinin ihtiyacı olduğu belirtilmelidir. İhtarnamenin ekine yeni tapu belgesinin bir örneği de eklenir. Kiracının evi tahliye etmemesi durumunda, yeni malik dava açabilir. Ancak bu dava, evin satın alınmasından itibaren altı ay sonra açılabilir. Bu dava da sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yeni malikin bir ay içinde ihtarname göndermemesi durumunda, bu hakkı düşer ve eski malikten bir farkı kalmaz. Bu nedenle, içinde kiracı bulunan bir ev satın alan herkesin bu ihtarnameyi göndermesi önemlidir.
Uygulamada, bazı kişilerin yeni malikin “kiracı tahliye” hakkını kötüye kullanmaya çalıştığı görülmektedir. Yukarıda belirtildiği gibi, bir malikin ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi feshedebilmesi için sözleşme süresinin sona ermesi gerekmektedir. Bir yıllık kira sözleşmelerinde sorun olmasa da, daha uzun süreli sözleşmelerde ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye için sözleşme süresini beklemesi zor olabilir. Bu durumda, bazı kişiler muvazaalı satışlar yaparak, evi satın almış gibi davranan yeni malik üzerinden “kiracı tahliye” davası açmaktadır. Kiracı tarafça bu muvazaa kanıtlanamazsa, ev tahliye edilmektedir. Evin rayiç bedelinin banka hesapları yoluyla ödendiği sahte bir satışta bu muvazaayı kanıtlamak zordur ve bu nedenle kiracı aleyhine tahliye kararları verilebilmektedir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliyede Kiracının Tazminat Hakkı
İhtiyaç sebebiyle gerçekleşen “kiracı tahliye” durumlarında, eğer tahliye edilen konut, ihtiyacı olduğu belirtilen kişi veya kişiler tarafından kullanılmazsa, kiracı taraf bu durumu tespit ederek tazminat davası açabilir. Bu tazminat miktarı, bir yıllık kira bedelidir. Günümüzde eski kiraların rayiç bedellerin çok altında olması nedeniyle, bu tazminat miktarı yeni kira bedelleri yanında nispeten düşük kalabilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliye İmkanı
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/I maddesine göre, kiracı ev sahibine hitaben evi boşaltacağını belirten bir tahliye taahhütnamesi verebilir. Uygulamada, özellikle kira sözleşmesinin imzalanması sırasında ev sahipleri tarafından bir ön şart olarak tahliye taahhütnamesi kiracıya imzalatılmaktadır. Genellikle bu taahhütnamelerde tahliye tarihi boş bırakılmakta ve ev sahibine istediği zaman bu tarihi doldurma yetkisi tanınmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tahliye taahhütnamesinin boş tarihle verilmesi durumunda kiracının bu duruma katlanması gerektiği yönünde kararlar vermiştir.
Tahliye taahhütnamesindeki tarih, her zaman kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden daha ileri bir tarih olmalıdır. Aksi takdirde, mahkemeler ve Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmemektedir. Ev sahibi, taahhütnamedeki tarihten itibaren bir ay içerisinde icra takibi veya dava yoluyla bu hakkını kullanabilir. Bu, “ev sahibi kiracı tahliye” için etkili bir yöntem olabilir.
İki Haklı İhtar ile Kiracı Tahliye Davası Açma Hakkı
Günümüzde birçok kişi bu yöntemi bildiğini düşünse de, iki haklı ihtar sonucunda ev sahibinin doğrudan “kiracı tahliye” edebileceği yönünde yanlış bir algı bulunmaktadır. Ancak TBK 352/II maddesine göre, bir kira yılı içinde kiracı kirayı iki kez ödemez ve her ödemediğinde ev sahibi yazılı ihtarname göndermişse, bu durum ev sahibine dava açma hakkı tanır. Ev sahibi, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesine dava açarak “kiracı tahliye” talebinde bulunabilir.
Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Evi Varsa Kiracı Tahliye Edilebilir
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, ev sahibi kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda da yine kira sözleşmesinin bitişi beklenmeli ve ev sahibi bir ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde “kiracı tahliye” davası açmalıdır.
Sonuç olarak, “ev sahibi kiracı tahliye” süreçleri karmaşık hukuki düzenlemelere tabidir ve hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını ve yükümlülüklerini bilmesi önemlidir. Bu tür durumlarda, bir avukattan hukuki destek almak, hak kayıplarını önlemek ve sürecin doğru yönetilmesini sağlamak açısından büyük önem taşır.