Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Nasıl Kullanılır?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Kiracı bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu taahhütnameye dayanarak yasal yollara başvurabilir.
TBK m.352/1‘e göre, kiraya veren, taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatmalı ya da dava açmalıdır. Bu süre, taahhüdün geçerliliği açısından kritik öneme sahiptir ve kamu düzenine ilişkin olduğu için mahkeme tarafından re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır.
Arabuluculuk Zorunluluğu
28 Mart 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Ancak, bu kuralın bir istisnası bulunmaktadır:
- İlamsız icra yoluyla tahliye takipleri için arabuluculuğa başvuru zorunlu değildir. Dolayısıyla, tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan icra takibi başlatabilirsiniz.
- Ancak, 01.09.2023 tarihinden sonra açılacak tahliye davaları için arabulucuya başvurmak zorunludur.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekir:
- Yazılı Olmalı: Taahhütname yazılı olarak düzenlenmeli ve kiracı tarafından imzalanmalıdır. Noter onayı zorunlu olmamakla birlikte, süreçleri hızlandırması açısından faydalıdır.
- Tahliye Tarihi Açık ve Net Olmalı: Taahhütnamede kiralananın boşaltılacağı tarih, tereddüte yer bırakmayacak şekilde açıkça belirtilmelidir. Belirsiz ifadeler, taahhüdü geçersiz kılar.
- Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenmeli: En önemli şartlardan biridir. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi yapılmadan önce veya kira sözleşmesiyle aynı anda düzenlenmişse geçersizdir. Bu durum, kiracının baskı altında taahhüt vermiş olabileceği varsayımına dayanır. Ancak, tarihsiz olarak verilen ve sonradan doldurulan taahhütnamelerde, kiracının itirazı genellikle dinlenmez. Yenilenen kira sözleşmelerinde, önceki sözleşmeye göre daha sonraki bir tarihte verilen taahhütler ise kural olarak geçerlidir.
- Taahhütten Sonra Yeni Kira Sözleşmesi Yapılmamalı: Tahliye taahhüdü verildikten sonra, bu taahhüdü içermeyen yeni bir kira sözleşmesi düzenlenirse, önceki tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir.
- Kiracının Kendisi veya Vekili İmzalamalı: Tahliye taahhüdü, kiracının bizzat kendisi veya vekalet verdiği yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Kiracı olmayan kişilerin imzaları geçersizdir.
- Birden Fazla Kiracı Varsa Hepsi İmzalamalı: Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhütnamesi tüm kiracılar tarafından imzalanmalıdır. Aksi takdirde, eksik imzalı taahhüde dayanarak tahliye yapılamaz.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İşlemler ve Önemli Detaylar
- Dava veya Takip Açma Süresi: Kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir.
- İcra Takibi Süreci: İcra takibi başlatıldığında kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracı, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmezse, 15 gün içinde taşınmazı boşaltması gerekir; aksi takdirde icra yoluyla tahliye edilir.
- İtirazın Sonuçları: Kiracının süresi içinde yaptığı itiraz takibi durdurur. Kiraya veren, İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılmasını veya genel mahkemelerde itirazın iptali davası açabilir. Eğer taahhütname noter onaylı değilse ve kiracı imzaya veya tarihe açıkça itiraz ederse, kiraya veren doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açmak zorunda kalabilir.
- İmza İtirazının Netliği: Kiracının imza itirazının açık ve net olması önemlidir. “Hatırlamıyorum” gibi ifadeler, imza itirazı olarak kabul edilmeyebilir.
- Birden Fazla Tahliye Nedeni: Kiraya veren, aynı davada hem tahliye taahhüdüne hem de başka bir tahliye nedenine (örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye) dayanarak tahliye talep edebilir.
- Aile Konutu İtirazı: Kiralanan yer aile konutu ise, kiracı sıfatına sahip olmayan eşin rızası olmadan verilen tahliye taahhütleri belirli durumlarda geçersiz sayılabilir. Bu, özellikle kötü niyetli durumlarda eşin mağduriyetini engellemek için gündeme gelir. Ancak her aile konutu durumunda taahhüdün geçersiz sayılacağı anlamına gelmez; somut olayın koşulları değerlendirilir.
Bu süreçlerin hukuki detayları ve olası itirazlar göz önüne alındığında, hak kaybı yaşamamak adına bir avukatın profesyonel yardımını almak, en doğru ve güvenli adım olacaktır.