Tahliye taahhütnamesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda, kiraya verenin uğradığı zararın tazmini önemli bir hukuki meseledir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun son kararları, bu konudaki tartışmaları netleştirerek, tazminatın hesaplanmasında objektif ölçütlerin esas alınması gerektiğini vurgulamaktadır.
Tahliye Taahhüdüne Aykırılık ve Tazminat Talebi
Kiracı, geçerli bir tahliye taahhütnamesi vermesine rağmen, taahhütte belirtilen tarihte kiralananı tahliye etmezse, kira sözleşmesini ihlal etmiş sayılır. Bu durumda kiraya veren, yasal yollara başvurarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Ancak, kiraya verenin bu süreçte uğradığı zararların tazminini talep edip edemeyeceği ve tazminatın nasıl hesaplanacağı uzun süredir tartışma konusu olmuştur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yakın tarihli kararı, bu tartışmaya açıklık getirmiştir. Karara konu olayda, kiracı taşınmazı taahhüt ettiği tarihte tahliye etmemiş, bu gecikme nedeniyle kiraya veren de taşınmazı yeni bir kiracıya zamanında teslim edememiştir. Kiraya veren, yeni kira sözleşmesindeki bazı özel hükümler (peşin kira bedelinin ikinci yıl kirasına mahsup edilmesi, kira artışı yapılmaması gibi) nedeniyle gelir kaybı yaşadığını iddia ederek tazminat talep etmiştir.
Tazminat Hesabında Objektif Ölçütler
İlk derece mahkemesi talebi kabul etmiş olsa da, Yargıtay Özel Dairesi kararı bozarak tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişilere karşı üstlendiği sübjektif taahhütlerin dikkate alınmasının doğru olmadığını belirtmiştir. Yargıtay’a göre, zararın kapsamı objektif ölçütlere göre belirlenmelidir. Bu bağlamda, tazmini gereken zarar, kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih ile fiilen tahliye edildiği tarihler arasındaki süreçte kiraya verenin yoksun kaldığı kira geliri kadardır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu görüşü desteklemiş ve tazminat miktarının belirlenmesinde objektif kıstaslara göre hareket edilmesi gerektiğini yinelemiştir. Kiraya verenin yeni kiracıyla yaptığı kira sözleşmesindeki geç teslime bağlı sübjektif taahhütlerin (örneğin, bir yıllık kira bedelinin alınmaması veya ikinci yıl kira artışı uygulanmaması) tazminat hesabına esas alınması doğru değildir.
Sonuç olarak, zarar hesabında esas alınması gereken husus; kiralananın taahhüt edilen tahliye tarihi ile fiili tahliye tarihi arasındaki sürede, kiraya verenin yoksun kaldığı kira geliridir. Bu gelir kaybı, bilirkişi incelemesi ve keşif yoluyla taşınmazın söz konusu dönem içerisinde hangi bedelle kiraya verilebileceğinin belirlenmesi suretiyle ortaya konulacaktır.
Öğretideki Farklı Görüşler ve Ek Hususlar
Öğretide, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesinin, kiracıdan tazminat talep edilmesi için tek başına yeterli bir sebep oluşturmadığı yönünde görüşler de bulunmaktadır. Bazı hukukçulara göre Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi kiraya verene yalnızca tahliye davası açma hakkı tanımakta, tazminat talep etme hakkı vermemektedir. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı bu görüşün aksine, tazminat talep edilebileceğini kabul etmektedir.
Önemli bir diğer husus ise, zarar hesabında kiralananın makul sürede kiraya verilebilme olasılığının gözetilip gözetilmeyeceğidir. Ancak, kiraya verenin tahliyenin taahhüt edildiği tarihten itibaren elinde halihazırda yeni bir kira sözleşmesi bulunuyorsa, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi gereken makul süre hesabı dikkate alınmadan tazminat hesaplaması yapılmalıdır. Başka bir deyişle, halihazırda kira sözleşmesi mevcutken, taşınmazın boş kalacağı varsayılarak makul sürenin tazminat hesabından indirilmesi uygun olmayacaktır.
Farklı Zarar Kalemleri
Taşınmazın tahliye edilmesinin taahhüt edilen tarihte gerçekleşmemesi halinde, kiraya verenin uğrayacağı zarar yalnızca mahrum kaldığı kira bedeli ile sınırlı değildir. Her somut olayda zarar kalemleri farklılık gösterebilir. Özellikle tahliye taahhüdünün alınmasının sebebi kiraya verenin kendi konut ihtiyacını karşılamaksa, taahhüde aykırılık sonucunda kiraya verenin uğrayacağı zarar, kiracı sıfatıyla kendisinin başka bir taşınmazda kiraya çıkması durumunda ödeyeceği kira bedeli olacaktır. Bu durumda da, kiraya verenin ödediği subjektif kira bedelinin mi yoksa objektif kıstaslara göre aynı muhitte ve benzer nitelikte bir taşınmazın kira bedelinin mi tazminat hesabına esas alınacağı tartışma konusu olabilir. Genel kanı, kiraya verenin davaya konu taşınmaz ile aynı bölgede ve benzer niteliklerde başka bir taşınmazda kiraya çıkması halinde ödeyebileceği makul kira bedelinin objektif ölçütlere göre belirlenerek tazminat hesabının buna göre yapılması gerektiği yönündedir.
Bu değerlendirmeler ışığında, tahliye taahhüdüne aykırılık durumunda tazminat davası açma ve zarar hesabı konusunda daha net bir çerçeve oluştuğu söylenebilir.