Kira Sözleşmesinin Devri, Yeni Malikin Durumu ve Kiracının Hakları; Kira Sözleşmeleri İçin Avukat
Kira sözleşmeleri, taşınmazların belirli bir süre ve bedel karşılığında kiracıya kullanım hakkı veren ve taraflar için önemli yükümlülükler taşıyan sözleşmelerdir. Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 310. maddesi gereği, bir taşınmazın malikinin değişmesi durumunda, yeni malik otomatik olarak kira sözleşmesine taraf olur. Bu düzenleme, kiracının sözleşme süresi boyunca barınma hakkını güvence altına alırken, yeni malikin tahliye hakkı ve kira bedelinin artırılması gibi konularda çeşitli hukuki tartışmalara yol açmaktadır.
Son yıllarda Türkiye’de kira hukuku, özellikle artan konut fiyatları, kentsel dönüşüm projeleri ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle daha fazla gündeme gelmiştir. Yapılan düzenlemelerle taşınmaz sahiplerine yeni haklar tanınırken, kiracıların korunmasını gerektiren bir dizi hukuki sorun da ortaya çıkmıştır.
Bu yazıda, kira sözleşmesinin devri, yeni malikin hakları ve yükümlülükleri, kiracının korunma yolları ve tahliye süreçleri güncel uygulamalar ışığında ele alınacaktır.
Kira Sözleşmelerinin Devri ve Yeni Malikin Durumu
Kira Sözleşmesinin Devri ve Hukuki Niteliği
Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 310. maddesi uyarınca, bir taşınmazın malikinin değişmesi durumunda mevcut kira sözleşmesi olduğu gibi yeni malike devredilir. Bu durum, taşınmazın satışı, miras yoluyla devri, cebri icra veya bağış gibi mülkiyet değişikliği hallerinde geçerlidir. Yeni malik, kiralanan taşınmazın mülkiyetini devralarak otomatik olarak kira sözleşmesine taraf olur ve kiracının, eski malikle yapılan sözleşme koşullarında aynı şekilde taşınmazı kullanmaya devam etmesini sağlamak zorundadır.
Ancak, mülkiyet değişikliği nedeniyle sözleşme şartlarında tek taraflı bir değişiklik yapılamaz. Yeni malik, kira bedelini artırma, kira süresini kısaltma veya ek yükümlülükler getirme yetkisine sahip değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi, kira sözleşmelerindeki mevcut şartların kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açıkça belirtmektedir. Bu nedenle, yeni malik ancak kanuni şartlar çerçevesinde ve belirli prosedürlere uyarak kiracıyı tahliye edebilir.
Yeni Malikin Kiracıya Karşı Yükümlülükleri
Yeni malik, kira sözleşmesini devraldığı andan itibaren, eski malikin üstlendiği tüm yükümlülükleri devam ettirmek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre, kiralanan taşınmazın sözleşmeye uygun bir şekilde kullanılması ve taşınmazın kiracının kullanımına uygun hale getirilmesi, yeni malikin sorumluluğundadır.
Eğer taşınmazda ayıp veya bakım/onarım ihtiyacı varsa, kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 304-305. maddeleri uyarınca kiraya verenden indirim talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Taşınmazın malikinin değişmesi durumunda da bu haklar geçerlidir ve yeni malik, eski malike karşı bu taleplerden sorumlu olmaya devam eder.
Yeni Malikin Tahliye Yetkisi ve Kiracının Korunması
Yeni Malikin Tahliye Yetkisi
Kira sözleşmesinin devri, yeni malik için otomatik olarak tahliye hakkı sağlamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi, kira sözleşmesinin mülkiyet değişikliği ile yeni malike geçtiğini belirtirken, 351. maddesi yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için hangi koşulların gerektiğini açıkça düzenler.
Yeni malik, ancak taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacı doğarsa kiracıyı tahliye edebilir. Ancak, bu tahliye hakkı belirli prosedürler çerçevesinde kullanılmalıdır. Eğer prosedürlere uyulmazsa, tahliye talebi geçersiz olur ve mahkeme tarafından reddedilir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi için taşınmazı devraldıktan sonra en geç bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermesi gerekmektedir. Eğer yeni malik, tapu devrinden itibaren bir ay içinde ihtarname göndermezse tahliye hakkını kaybeder. İhtarname gönderdikten en az altı ay sonra tahliye davası açılabilir. Bu süre zarfında kiracıya tahliye baskısı yapılması yasal değildir.
Yeni malik, tahliye talebinin gerçek ve samimi olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Yargıtay içtihatlarına göre, eğer yeni malik gerçek bir ihtiyacı olmadığını veya taşınmazı tahliye ettikten sonra başka bir kişiye kiraya verirse, tahliye hakkı geçersiz hale gelir ve kiracı zarar görürse tazminat ödenmesi gerekir.
Yine, yeni malik taşınmazı kiracıdan tahliye ettikten sonra üç yıl boyunca başkasına kiraya veremez. Eğer bunu yaparsa, kiracı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince tazminat davası açma hakkına sahip olur.
Kiracının Hakları ve Hukuki Koruma Mekanizmaları
Kiracılar, kira sözleşmesinin devri sonrasında yeni malike karşı belirli hukuki güvencelere sahiptir. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi, taşınmazın devri durumunda kira sözleşmesinin otomatik olarak yeni malike geçeceğini belirtir. Bu düzenleme, kiracının keyfi olarak tahliye edilmesini veya kira bedelinde tek taraflı bir artış yapılmasını engeller. Kiracı, mevcut sözleşmesinin süresi boyunca taşınmazı kullanma hakkına sahip olup, yeni malik bu hakkı ihlal edemez.
Kiracı, ancak Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen bazı durumlar dışında tahliye edilebilir. Yeni malik, kiracıyı ancak taşınmazı kendisi veya birinci dereceden yakınları için kullanacaksa tahliye edebilir. Bu durumda, taşınmazın devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtarname gönderilmeli ve en erken altı ay sonra tahliye davası açılmalıdır.
Yeni malik, kira bedelini artırmak gibi bir hakkı kullanamaz. Kira artışı, ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereğince ve yeni dönemdeki sözleşme ile yapılabilir.
Kiracının depozito (güvence bedeli) hakkı da korunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre depozito, üç aylık kira bedelini geçmemek kaydıyla bir banka hesabında saklanmalı ve taşınmaz devri durumunda yeni malik, depozito bedelini eski malik yerine iade etmekle sorumlu olacaktır.
Kiraya Verenin Borçları ve Yeni Malik ile Olan İlişkisi
Taşınmazın mülkiyetinin değişmesi, kiracının haklarının yanı sıra eski malik ile yeni malik arasındaki hukuki ve mali yükümlülükleri de etkiler. Kiracı, kira borçlarını kime ödeyeceği, depozito bedelinin nasıl iade edileceği gibi konular bu noktada önem kazanır.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi mülkiyetin devri ile birlikte yeni malike geçerken, eski malikin kira süresince doğmuş olan borçları yeni malike otomatik olarak geçmez. Bu bağlamda, yeni malik, kira ilişkisini sürdürmekle yükümlü olsa da eski malik dönemine ait borçlardan sorumlu değildir. Depozito bedelini yeni malik almışsa, kiracıya iade etmekle yükümlüdür; eski malike karşı rücu hakkı vardır.
Kiracı, eski malike ödediği fazla kira bedelini de eski malikten talep edebilir, çünkü yeni malik yalnızca kira sözleşmesi kapsamında yükümlüdür. Eski malikin eksik teslim veya ayıplı taşınmaz sunması durumunda, bu sorumluluk yeni malike değil, eski malike aittir.
Sonuç
Kira sözleşmelerinin devri, yeni malik ile kiracı arasında çeşitli hukuki sorunlar yaratabilir. Kentsel dönüşüm projeleri, artan mülk fiyatları ve kiracı haklarının korunması, kira hukukunun daha fazla tartışılan bir konu olmasına yol açmıştır. Kiracılar, yasal haklarını bilerek ve gerektiğinde hukuki yollarla bu hakları savunarak korunmalıdır. Yeni malikler ise devraldıkları taşınmazlarda kira ilişkisini sürdürmeye dikkat etmelidir.
Kira sözleşmesinin devri yalnızca malik değişikliğiyle sınırlı değildir; tahliye süreçleri, depozito iadeleri ve kira artışları gibi birçok önemli konuyu da içerir. Hem kiracılar hem de yeni malikler, kira sözleşmesinin şartlarını dikkatle incelemeli ve hukuki haklarına saygı gösterilmesini sağlamalıdır.